國(guó)務院辦公廳關于全面(miàn)推進(jìn) 城鎮老舊小區改造工作的指導意見

各省、自治區、直轄市人民政府，國(guó)務院各部委、各直屬機構：

城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對(duì)滿足人民群衆美好(hǎo)生活需要、推動惠民生擴内需、推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設方式轉型、促進(jìn)經(jīng)濟高質量發(fā)展具有十分重要的意義。爲全面(miàn)推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作，經(jīng)國(guó)務院同意，現提出以下意見：

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國(guó)特色社會主義思想爲指導，全面(miàn)貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，按照黨中央、國(guó)務院決策部署，堅持以人民爲中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質量發(fā)展要求，大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件，推動構建“縱向(xiàng)到底、橫向(xiàng)到邊、共建共治共享”的社區治理體系，讓人民群衆生活更方便、更舒心、更美好(hǎo)。

（二）基本原則。

——堅持以人爲本，把握改造重點。從人民群衆最關心最直接最現實的利益問題出發(fā)，征求居民意見并合理确定改造内容，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

——堅持因地制宜，做到精準施策。科學(xué)确定改造目标，既盡力而爲又量力而行，不搞“一刀切”、不層層下指标；合理制定改造方案，體現小區特點，杜絕政績工程、形象工程。

——堅持居民自願，調動各方參與。廣泛開(kāi)展“美好(hǎo)環境與幸福生活共同締造”活動，激發(fā)居民參與改造的主動性、積極性，充分調動小區關聯單位和社會力量支持、參與改造，實現決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成(chéng)果共享。

——堅持保護優先，注重曆史傳承。兼顧完善功能(néng)和傳承曆史，落實曆史建築保護修繕要求，保護曆史文化街區，在改善居住條件、提高環境品質的同時，展現城市特色，延續曆史文脈。

——堅持建管并重，加強長(cháng)效管理。以加強基層黨建爲引領，將(jiāng)社區治理能(néng)力建設融入改造過(guò)程，促進(jìn)小區治理模式創新，推動社會治理和服務重心向(xiàng)基層下移，完善小區長(cháng)效管理機制。

（三）工作目标。2020年新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成(chéng)城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實際，力争基本完成(chéng)2000年底前建成(chéng)的需改造城鎮老舊小區改造任務。

二、明确改造任務

（一）明确改造對(duì)象範圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關鎮）建成(chéng)年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。各地要結合實際，合理界定本地區改造對(duì)象範圍，重點改造2000年底前建成(chéng)的老舊小區。

（二）合理确定改造内容。城鎮老舊小區改造内容可分爲基礎類、完善類、提升類3類。

1. 基礎類。爲滿足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區内建築物屋面(miàn)、外牆、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區内部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道(dào)路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。

2. 完善類。爲滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是環境及配套設施改造建設、小區内建築節能(néng)改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊适老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能(néng)快件箱、智能(néng)信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。

3. 提升類。爲豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進(jìn)的内容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能(néng)感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

各地可因地制宜确定改造内容清單、标準和支持政策。

（三）編制專項改造規劃和計劃。各地要進(jìn)一步摸清既有城鎮老舊小區底數，建立項目儲備庫。區分輕重緩急，切實評估财政承受能(néng)力，科學(xué)編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃，不得盲目舉債鋪攤子。建立激勵機制，優先對(duì)居民改造意願強、參與積極性高的小區（包括移交政府安置的軍隊離退休幹部住宅小區）實施改造。養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、社會治安等有關方面(miàn)涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專業經(jīng)營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃和計劃有效對(duì)接，同步推進(jìn)實施。國(guó)有企事(shì)業單位、軍隊所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入地方改造規劃和計劃統一組織實施。

三、建立健全組織實施機制

（一）建立統籌協調機制。各地要建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的專門工作機制，明确各有關部門、單位和街道(dào)（鎮）、社區職責分工，制定工作規則、責任清單和議事(shì)規程，形成(chéng)工作合力，共同破解難題，統籌推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作。

（二）健全動員居民參與機制。城鎮老舊小區改造要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設有機結合。建立和完善黨建引領城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區黨組織的領導作用，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、産權單位、物業服務企業等共同推進(jìn)改造。搭建溝通議事(shì)平台，利用“互聯網+共建共治共享”等線上線下手段，開(kāi)展小區黨組織引領的多種(zhǒng)形式基層協商，主動了解居民訴求，促進(jìn)居民形成(chéng)共識，發(fā)動居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監督和後(hòu)續管理、評價和反饋小區改造效果等。組織引導社區内機關、企事(shì)業單位積極參與改造。

（三）建立改造項目推進(jìn)機制。區縣人民政府要明确項目實施主體，健全項目管理機制，推進(jìn)項目有序實施。積極推動設計師、工程師進(jìn)社區，輔導居民有效參與改造。爲專業經(jīng)營單位的工程實施提供支持便利，禁止收取不合理費用。鼓勵選用經(jīng)濟适用、綠色環保的技術、工藝、材料、産品。改造項目涉及曆史文化街區、曆史建築的，應嚴格落實相關保護修繕要求。落實施工安全和工程質量責任，組織做好(hǎo)工程驗收移交，杜絕安全隐患。充分發(fā)揮社會監督作用，暢通投訴舉報渠道(dào)。結合城鎮老舊小區改造，同步開(kāi)展綠色社區創建。

（四）完善小區長(cháng)效管理機制。結合改造工作同步建立健全基層黨組織領導，社區居民委員會配合，業主委員會、物業服務企業等參與的聯席會議機制，引導居民協商确定改造後(hòu)小區的管理模式、管理規約及業主議事(shì)規則，共同維護改造成(chéng)果。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進(jìn)小區改造後(hòu)維護更新進(jìn)入良性軌道(dào)。

四、建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制

（一）合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。研究住宅專項維修資金用于城鎮老舊小區改造的辦法。支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過(guò)捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進(jìn)行戶内改造或裝飾裝修、家電更新。

（二）加大政府支持力度。將(jiāng)城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，按照“保基本”的原則，重點支持基礎類改造内容。中央财政資金重點支持改造2000年底前建成(chéng)的老舊小區，可以适當支持2000年後(hòu)建成(chéng)的老舊小區，但需要限定年限和比例。省級人民政府要相應做好(hǎo)資金支持。市縣人民政府對(duì)城鎮老舊小區改造給予資金支持，可以納入國(guó)有住房出售收入存量資金使用範圍；要統籌涉及住宅小區的各類資金用于城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。支持各地通過(guò)發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。

（三）持續提升金融服務力度和質效。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進(jìn)行債券融資，但不得承擔政府融資職能(néng)，杜絕新增地方政府隐性債務。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農業發(fā)展銀行結合各自職能(néng)定位和業務範圍，按照市場化、法治化原則，依法合規加大對(duì)城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。商業銀行加大産品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對(duì)實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

（四）推動社會力量參與。鼓勵原産權單位對(duì)已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房産權單位應出資參與改造。引導專業經(jīng)營單位履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升；改造後(hòu)專營設施設備的産權可依照法定程序移交給專業經(jīng)營單位，由其負責後(hòu)續維護管理。通過(guò)政府采購、新增設施有償使用、落實資産權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。支持規範各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平台+創業單元”方式發(fā)展養老、托育、家政等社區服務新業态。

（五）落實稅費減免政策。專業經(jīng)營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對(duì)其取得所有權的設施設備等配套資産改造所發(fā)生的費用，可以作爲該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，爲社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務的房産、土地，可按現行規定免征契稅、房産稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動産登記費等。

五、完善配套政策

（一）加快改造項目審批。各地要結合審批制度改革，精簡城鎮老舊小區改造工程審批事(shì)項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率。可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查改造方案，認可後(hòu)由相關部門直接辦理立項、用地、規劃審批。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作爲土地證明文件，無需再辦理用地手續。探索將(jiāng)工程建設許可和施工許可合并爲一個階段，簡化相關審批手續。不涉及建築主體結構變動的低風險項目，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進(jìn)行施工圖審查。鼓勵相關各方進(jìn)行聯合驗收。

（二）完善适應改造需要的标準體系。各地要抓緊制定本地區城鎮老舊小區改造技術規範，明确智能(néng)安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要。及時推廣應用新技術、新産品、新方法。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎上一事(shì)一議予以解決。

（三）建立存量資源整合利用機制。各地要合理拓展改造實施單元，推進(jìn)相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。其中，對(duì)利用小區内空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。整合社區服務投入和資源，通過(guò)統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施、閑置鍋爐房等存量房屋資源，增設各類服務設施，有條件的地方可通過(guò)租賃住宅樓底層商業用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區服務。

（四）明确土地支持政策。城鎮老舊小區改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定年期内暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動産登記的，不動産登記機構應依法積極予以辦理。

六、強化組織保障

（一）明确部門職責。住房城鄉建設部要切實擔負城鎮老舊小區改造工作的組織協調和督促指導責任。各有關部門要加強政策協調、工作銜接、調研督導，及時發(fā)現新情況新問題，完善相關政策措施。研究對(duì)城鎮老舊小區改造工作成(chéng)效顯著的地區給予有關激勵政策。

（二）落實地方責任。省級人民政府對(duì)本地區城鎮老舊小區改造工作負總責，要加強統籌指導，明确市縣人民政府責任，确保工作有序推進(jìn)。市縣人民政府要落實主體責任，主要負責同志親自抓，把推進(jìn)城鎮老舊小區改造擺上重要議事(shì)日程，以人民群衆滿意度和受益程度、改造質量和财政資金使用效率爲衡量标準，調動各方面(miàn)資源抓好(hǎo)組織實施，健全工作機制，落實好(hǎo)各項配套支持政策。

（三）做好(hǎo)宣傳引導。加大對(duì)優秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對(duì)城鎮老舊小區改造的認識，著(zhe)力引導群衆轉變觀念，變“要我改”爲“我要改”，形成(chéng)社會各界支持、群衆積極參與的濃厚氛圍。要準确解讀城鎮老舊小區改造政策措施，及時回應社會關切。

國(guó)務院辦公廳

2020年7月10日